منذ الإعلان عن مشروع قانون إصلاح الإيجارات لأول مرة قبل خمس سنوات، تم إجراء قدر كبير من التغييرات عليه، وهنا نوضح بعض النقاط الرئيسية لمشروع القانون الذي تم إقراره وما تعنيه بالنسبة لك كمستأجر ومالك
تمت الموافقة على مشروع قانون إصلاح المستأجرين في البرلمان – ولكن ما الذي يقدمه الآن للمستأجرين والملاك؟
بعد خمس سنوات من الوعد بتغيير كبير، رفع حزب المحافظين مشروع قانون إصلاح المستأجرين إلى مجلس العموم هذا الأسبوع حيث نظر النواب في التعديلات الجديدة قبل إجراء تصويتهم النهائي. لقد تمت الموافقة على مشروع القانون بالأمس، وهو الآن في طريقه إلى مجلس اللوردات. ومع ذلك، منذ الإعلان عنه لأول مرة، كان هناك قدر كبير من التغييرات.
كان أحد التعديلات الرئيسية هو أن الحظر الموعود على إشعارات القسم 21 – المعروف باسم إشعار “الإخلاء بدون خطأ” – لن يتم تمريره إلا بعد إجراء تحقيق في المحاكم. لكن هذا البند لم يقدم أي جدول زمني مما يعني أنه لا يوجد تاريخ واضح للوقت الذي يمكن تقديمه فيه. تم توجيه الكثير من الانتقادات حول مشروع القانون، حيث اتهمت الانتقادات الرئيسية النواب بـ “تخفيفه” لتقديم المزيد من الدعم لأصحاب العقارات والمستأجرين بشكل أقل.
وبمجرد وصوله إلى مجلس اللوردات، يمر مشروع القانون بنفس المراحل التي يمر بها في مجلس العموم. ويتضمن ذلك قراءة أولية أولى وثانية، ثم مرحلة أكثر تفصيلاً للجنة، قبل العودة إلى غرفة اللوردات الكاملة لإجراء قراءة ثالثة. إذا تم قبوله، فسوف يحصل على الموافقة الملكية التي ستجعله قانونًا رسميًا. ومع ذلك، فإن تاريخ التنفيذ غير مؤكد وفقًا لخدمة نظام إيداع الإيجار (TDS). ويرجع ذلك إلى الانتخابات العامة المقبلة، حيث أنه بمجرد الدعوة إليها، فمن المحتمل أن تؤدي إلى تأجيل مشروع القانون. وهذا يعني أنه ليس من المؤكد أنه سيتم تسليمه هذا العام.
نوضح هنا بعض النقاط الرئيسية في مشروع قانون إصلاح الإيجارات الحكومي وما تعنيه بالنسبة لك كمستأجر أو مالك.
نهاية لإصلاح الإيجارات محددة المدة
سيلغي مشروع قانون إصلاح المستأجرين الإيجارات محددة المدة للمستأجرين. وهذا يعني أنك لن تتمكن بعد الآن من توقيع العقود التي لها جدول زمني محدد للإيجار – مثل إيجار ثابت لمدة عام واحد، أو إيجار لمدة عامين. وبدلاً من ذلك، سيتم نقل جميع الإيجارات المعروضة إلى نظام واحد من الإيجارات الشهرية “المتجددة”. هذه هي الإيجارات التي تم توقيعها بمجرد توقيعها، وهي مستمرة كل شهر وليس لها تاريخ انتهاء محدد. وفقًا لمشروع القانون، فإن جميع المستأجرين الذين كان لديهم في السابق عقد إيجار مضمون أو إيجار مضمون قصير الأمد سوف ينتقلون إلى الإيجارات المتجددة.
حظر إشعارات القسم 21 وإشعارات الإخلاء
كما ذكرنا من قبل، فإن إشعارات القسم 21 هي السلطة القانونية المثيرة للجدل التي تسمح لأصحاب العقارات بطرد المستأجرين من ممتلكاتهم في غضون شهرين دون الحاجة إلى تقديم أي سبب. سيتم إلغاء هذه في نهاية المطاف. ومع ذلك، قبل تقديمه، قالت الحكومة إنها ستنشر مراجعة لعملية إجراءات الحيازة السكنية وإنفاذ أوامر الحيازة في محاكم المقاطعات التي يستخدمها الملاك والمستأجرون.
ومع ذلك، لا يزال من الممكن تقديم إشعارات الحيازة. وبموجب المقترحات، سيتمكن الملاك من استعادة ممتلكاتهم إذا أرادوا هم أو أسرهم العيش فيها، أو كانوا يرغبون في بيعها. سيكون الإشعار الخاص بهذا هو نفس القسم 21 بعد شهرين. إذا أصدر المالك هذا الإشعار، فسيتم منعه من إعادة تأجير ممتلكاته أو إعادة تسويقها في غضون ثلاثة أشهر.
سيتمكن الملاك أيضًا من إصدار إشعارات الإخلاء إذا كان المستأجرون متأخرين في الإيجار لمدة شهرين على الأقل ثلاث مرات خلال السنوات الثلاث السابقة. سيتم زيادة فترة الإشعار هذه إلى أربعة أسابيع بدلاً من أسبوعين. وسيعمل مشروع القانون أيضًا على توسيع الأرض الحالية لطرد المستأجرين الذين يظهرون سلوكًا معاديًا للمجتمع. يتضمن ذلك السلوكيات “القادرة على التسبب” في الإزعاج أو الإزعاج. حاليًا، يجب على المالك إثبات أن سلوك المستأجر “من المحتمل أن يسبب” إزعاجًا أو إزعاجًا. وعلى هذا الأساس، يمكن للمالك البدء في إجراءات الإخلاء على الفور.
تقديم مدة محددة مدتها ستة أشهر في جميع الإيجارات
سيشهد هذا البند الجديد عدم قدرة المستأجرين على تقديم إشعار بشأن عقد الإيجار حتى يعيشوا في العقار لمدة أربعة أشهر ما لم يوافق المالك كتابيًا. وهذا يعني أن المستأجرين الأوائل يمكنهم تقديم إشعار بعد الإقامة في العقار لمدة أربعة أشهر – مع إشعار مدته شهرين – أي ستة أشهر بشكل عام. تم إدخال التعديل من أجل إعطاء الملاك المزيد من الضمانات. يتضمن مشروع القانون عددًا من الاستثناءات، مثل وفاة المستأجر، أو العنف المنزلي، أو وجود مخاطر كبيرة في العقار.
يزيد الإيجار
ولم يتم الإعلان عن أي حدود قصوى للإيجارات في التشريع، وسيتمكن الملاك من رفع الإيجارات “سنويا” إلى “أسعار السوق”. وهذا يعني أن الملاك سيكونون قادرين على رفع الإيجارات مرة واحدة في السنة لتتناسب مع أسعار العقارات الأخرى في المنطقة، على سبيل المثال ما يمكن أن يتوقعوا الحصول عليه في حالة تأجير مستأجر جديد.
إلى جانب ذلك، سيحتاج الملاك أيضًا إلى تقديم إشعار قبل شهرين بأي زيادات في الإيجار. هذا بدءًا من الشهر الواحد الذي يتعين على المالك توفيره الآن بعقد إيجار متجدد. سيتمكن المستأجرون أيضًا من الاعتراض على الزيادات في الإيجارات التي تزيد عن السوق من خلال محكمة الدرجة الأولى في غرفة العقارات. يهدف هذا الاقتراح إلى منع استخدام الزيادات في الإيجارات الأعلى من السوق لإجبار المستأجرين على إخلاء العقار.
الإيجار مع الحيوانات الأليفة
وينص مشروع القانون أيضًا على أنه لا يجوز لأصحاب العقارات حجب موافقتهم “بشكل غير معقول” عندما يطلب المستأجر الحصول على حيوان أليف في منزلهم. إذا رفض المالك، قم بالطعن في قراره من خلال أمين المظالم. لا يتضمن مشروع القانون معلومات حول أولئك الذين لديهم بالفعل حيوانات أليفة ويتطلعون إلى الانتقال إلى عقار ما. سيقوم مشروع القانون أيضًا بإصلاح قانون رسوم المستأجر لعام 2019 بحيث يمكن لأصحاب العقارات طلب التأمين لتغطية أي ضرر تسببه الحيوانات الأليفة التي تعيش في العقار، على الرغم من أن هذا لن ينطبق على إيجارات السكن الاجتماعي.
منع حروب العطاءات
سيمنع التعديل المقترح أيضًا أصحاب العقارات أو الوكالات التي تعمل بالنيابة عنهم من دعوة أو “تشجيع” العطاءات التي تتجاوز سعر الإيجار المذكور في السعر المعلن. على سبيل المثال، لن يُسمح لأصحاب العقارات بالقول: “سأترك العقار لك، ولكن لدي عرضًا آخر بقيمة 200 جنيه إسترليني أعلى من السعر المعلن، وسأعطيك هذا العقار إذا عرضت 250 جنيهًا إسترلينيًا إضافية”. وقد تم اقتراح هذا الإجراء لمنع تضخم الأسعار الناجم عن الإفراط في تقديم العطاءات.
الحاجة إلى الضامنين
سيمنع هذا البند الجديد أصحاب العقارات من مطالبة المستأجرين بتقديم ضمانات للإيجار أو دفعات مقدمة مماثلة لتأمين العقار. الضامن هو الشخص الذي يوافق على دفع إيجارك إذا لم تدفعه، ويتعين على العديد من المستأجرين ذوي الدخل المنخفض توفير واحد لاستئجار منزل.
لا توجد قواعد محددة بشأن من يمكنه أن يكون الضامن ويعتمد ذلك على المالك أو الوكالة التي تستأجر منها. عادة، يجب أن يكون الضامن مالكًا للمنزل وأن يتمتع بائتمان جيد. في كثير من الأحيان، لا يمكن للأشخاص أن يكونوا ضامنين إذا كانوا يطالبون بمعاش تقاعدي أو مزايا، أو ليسوا أصحاب منازل، أو لديهم دخل منخفض. حاليًا، هذا يعني أن أولئك الذين ليس لديهم هذا النوع من الدعم من حولهم يمكن أن يخسروا العقارات. يحظر مشروع القانون أيضًا السماح للوكلاء وأصحاب العقارات بإعطاء الأولوية لأولئك الذين يمكنهم تقديمهم على أولئك الذين لا يستطيعون.
حظر شامل على الإيجار للعائلات التي لديها أطفال أو المطالبة بالمزايا
لقد أبقى مشروع القانون على الاقتراح الذي سيجعل من غير القانوني لأصحاب العقارات والوكلاء فرض حظر شامل على الإيجار للعائلات التي لديها أطفال أو أولئك الذين يطالبون بمزايا. يُعرف هذا بسياسة “no DSS” وهو مسموح به حاليًا في سوق الإيجار.
غرامات على أصحاب العقارات الذين يخالفون القواعد
يضيف مشروع القانون أحكامًا جديدة إلى قانون الإسكان لعام 1988، لفرض عقوبات مالية على أصحاب العقارات الذين ينتهكون القواعد. ويشمل ذلك القواعد المتعلقة بإساءة استخدام أسباب الحيازة.
ستكون سلطات الإسكان المحلية قادرة على فرض غرامات مالية تصل إلى 5000 جنيه إسترليني عندما يخالف المالك أو المالك السابق أحكام قانون إصلاح الإيجار. إذا ثبت أن المالك مذنب بارتكاب جريمة من خلال المحاكم، فقد يكون مسؤولاً عن غرامة تصل إلى 30.000 جنيه إسترليني أو الملاحقة القضائية. هناك حد أدنى للغرامة قدره 500 جنيه إسترليني.
قاعدة بيانات القطاع الخاص المستأجر وأمين المظالم في استراتيجية الحد من الفقر
وأكد مشروع القانون أيضًا أن الحكومة ستنشئ ديوانًا للمظالم في قطاع الإيجار الخاص (PRS) والذي سيقدم خطة تعويض للمستأجرين من القطاع الخاص. وسيقوم أيضًا أصحاب العقارات السكنية المحتملين والحاليين والسابقين بالتسجيل في خطة الإنصاف. قاعدة البيانات الجديدة هذه هي أساس “خدمة بوابة العقارات المستأجرة الخاصة” المستقبلية وستشمل مالكي العقارات السكنية الحاليين، وأصحاب العقارات السكنية المحتملين والعقارات التي يتم تأجيرها أو تنوي تأجيرها في قطاع الإيجار الخاص.
ستسجل قاعدة البيانات أيضًا متى يخضع أصحاب العقارات لأوامر الحظر، أو تتم إدانتهم بارتكاب جرائم أخرى بموجب مشروع القانون، أو تلقيهم غرامة لانتهاك القواعد، أو إذا كانوا يخضعون لأي إجراء تنظيمي آخر.